Fehlerquellen und Risiken beim Kauf und Verkauf von Immobilien.
Meine Erfahrung - Ihr Vorteil
Hier finden Sie einige Themen, die Sie beim Kauf und Verkauf von Immobilien beachten sollten, um keine Enttäuschung oder finanziellen Schaden zu erleiden. Als zertifizierter Immobilienmakler (IHK) mit fachlicher Qualifikation und persönlicher Erfahrung, helfe ich Fehler bei Immobilien-Transaktionen möglichst zu vermeiden.
Immobilienmakler
Immobilienmakler ist kein geschützter und anerkannter Ausbildungsberuf und daher für viele unseriöse Quereinsteiger ohne persönliche Reife und Qualifikation ein begehrtes Berufsfeld. Neben der gesetzlich erforderlichen Maklererlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, ist die Fachkentnis und der Erfahrungshintergrund des Maklers von großer Bedeutung.
Überbewertung
Unseriöse Makler "ködern" Kunden mit einer überhöhten Bewertung der Immobilie oder übernehmen ungeprüft die Preiswünsche von Verkäufern, um den Vermittlungsauftrag zu erhalten. Der Verkaufspreis wird dann, nach kurzer erfolgloser Zeit schrittweise gesenkt, womit das Objekt am Markt dauerhaft entwertet und "verbrannt" wird.
Unterbewertung
Wird der Verkaufspreis von unseriösen Maklern zu niedrig angesetzt, steigen zwar die Chancen für einen schnellen Verkauf, der geringere Verkaufserlös geht jedoch zu Lasten des Verkäufers. Eine marktgerechte Wertermittlung durch einen seriösen Makler ist daher besonders wichtig.
Präsentation
Der erste Eindruck zählt auch beim Verkauf einer Immobilie. Allerdings sollte dieser auch der Realität entsprechen und keine falschen Erwartungen wecken, die bei der Besichtigung zu Enttäuschungen und nach dem Verkauf zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Umfangreiche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf sind i.d.R. nicht sinnvoll.
Verkaufszeitpunkt
Ein Haus präsentiert sich im Frühjahr und Sommer von seiner besten Seite, denn Käufer bekommen in diesen Jahreszeiten einen sehr guten Eindruck vom Garten. Für den Verkauf von Wohnungen ist die Saison länger und kann lediglich durch die Ferienzeiten beeinträchtigt werden. Erfahrener Makler kennen die regionale "Immobilien-Saison" am besten.
Exposé
Informationen in einem Exposé, das von einem Makler erstellt wurde, sollten immer vom Verkäufer überprüft werden. Falsche Angaben über wesentliche Eigenschaften der Immobilie oder übertriebene Beschreibungen, können auch nach dem notariellen Kaufvertrag zu rechtlichen Problemen führen, für die neben dem Makler auch der Verkäufer haften kann.
Finanzierung
Die finanzielle Bonität und Liquidität von Käufern ist nicht immer am Porsche, an teuerer Markenkleidung oder am wertvollen Schmuck zu erkennen. Diese Statussymbole sind keine Garantie dafür, dass Käufer auch solvent sind. Ein gute Makler informiert seine Kunden vor Vertragsabschluss über den Käufer und empfiehlt dem Verkäufer eine Auskunft bei der Schufa und eine Finanzierungsbestätigung durch die Bank des Käufers einzu-holen.
Energieausweis
Der Energieausweis muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung spätestens bei der ersten Besichtigung der Immobilie vorliegen und potenziellen Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Bereits in Immobilienanzeigen müssen zentrale Kennwerte angegeben werden. Eine Kopie des Ausweises ist spätestens bei Vertragsabschluss auszuhändigen. Wesentliche Daten daraus müssen im Exposé aufgeführt werden.
Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe beim Immobilienkauf erfolgt üblicherweise nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und der notariellen Fälligkeitsmitteilung. Sie markiert den Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer. Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Mängeln und Schlüsselanzahl ist essenziell für beide Seiten. Von einer Schüsselübergabe vor der vollständigen Zahlung ist dringend abzuraten.
Besichtigungen
Bei Immobilienbesichtigungen sollten Käufer den technischen Zustand (Heizung, Dämmung, Feuchtigkeit), die Bausubstanz und den Energieausweis gründlich prüfen, idealerweise mit einem Fachmann. Wichtige Unterlagen wie Grundriss und Nebenkostenabrechnung anfordern, die Umgebung erkunden und kritische Fragen stellen. Aufgrund der Neutralitätspflicht sollten seriöse Makler aktiv über bestehende Mängel informieren.
Kaufreue
Kaufreue bei Immobilienverkäufen entsteht oft durch emotionale Entscheidungen, versteckte Mängel oder finanzielle Überlastung nach dem notariellen Kauf. Ein Ausstieg ist schwierig; ein Rücktritt ist nur bei nachweisbarer arglistiger Täuschung, notariell vereinbartem Rücktrittsrecht oder innerhalb einer kurzen vertraglichen Widerrufsfrist möglich. Sachverständige und rechtliche Beratung in einem Zivilprozess sind dann unabdingbar.
Lastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis ist ein von der Bauaufsichtsbehörde geführtesöffentliches Register, das öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers dokumentiert, unabhängig vom Grundbuch. Es enthält Einschränkungen wie Abstandsflächen oder Wegerechte, die auch für Nachfolger gelten, und ist für Immobilienkäufer aufgrund möglicher Wertminderung essenziell.